BZO: Warten auf den nächsten Frühling

Von Dörte Welti ‒ 30. Oktober 2025

Die Teilrevision Nutzungsplanung ist in Küsnacht immer noch hängig. Am 11. September teilte der Gemeinderat mit, dass nicht wie ursprünglich vorgesehen die Revisionsvorlage an der Gemeindeversammlung vom 8. Dezember zur Beschlussfassung vorgelegt werden kann. Wir haben bei der Gemeindeschreiberin Catrina Erb Pola nachgefragt, was das für laufende Bauanträge und -vorhaben bedeutet.

Die Faktenlage: Mit der Publikation zur öffentlichen Auflage der Revisionsvorlage* zur kommunalen Nutzungsplanung am 15. Mai 2025 hat die sogenannte negative Vorwirkung gemäss § 234 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes eingesetzt. Diese bewirkt, dass Baugesuche sowohl den aktuellen Vorschriften als auch den neuen Bestimmungen entsprechen müssen. Dabei gelten jeweils die strengeren Regelungen. Damit soll verhindert werden, dass während der Planungsphase Projekte genehmigt werden, die den neuen Regeln nicht entsprechen. Die Revisionsvor­lage wurde vom Gemeinderat am 7. Mai 2025 verabschiedet und anschliessend vom 16. Mai bis 14. Juli  2025 öffentlich aufgelegt. Während dieser Frist gingen diverse Einwendungsschreiben und Anträge aus der Bevölkerung ein. Diese werden derzeit geprüft und in einem Mitwirkungsbericht dokumentiert.

Frau Erb Pola, warum muss die Abstimmung verschoben werden?
Ein zentraler Schritt im weiteren Verfahren ist die kantonale Vorprüfung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Der Vorprüfungsbericht ist jedoch später als erwartet eingegangen. Aufgrund dieser späten Zustellung können die kantonalen Anträge und Empfehlungen nicht mehr rechtzeitig verarbeitet werden, um die Vorlage an der Gemeindeversammlung vom 8. Dezember 2025 zu behandeln. Die Abstimmung über die Revisionsvorlage musste deshalb auf die folgende Gemeindeversammlung vom 22. Juni 2026 verschoben werden.

Was bedeutet das für Bauherren in Küsnacht, die derzeit Bauvorhaben umsetzen?
Die negative Vorwirkung bleibt trotz dieser zeitlichen Verschiebung bestehen. Sie betrifft alle Baugesuche, die seit dem 15. Mai 2025 eingereicht wurden oder noch eingereicht werden. Nicht betroffen von der negativen Vorwirkung sind hingegen Änderungen, die lediglich der Anpassung an neue Begriffsdefinitionen oder Messweisen des kantonalen Rechts, der sogenannten Harmonisierung der Baubegriffe, dienen. Diese gelten erst, wenn sie von der Gemeindeversammlung genehmigt worden sind…

(Erklärung der Redaktion: Die negative Vorwirkung beschreibt die kantonale Vorschrift, dass Baugesuche sowohl den aktuellen Vorschriften als auch den geplanten neuen Bestimmungen entsprechen müssen. Dabei gelten jeweils die strengeren Regelungen. So soll verhindert werden, dass während der Planungsphase Projekte genehmigt werden, die den neuen Regeln nicht entsprechen.)

Im Klartext heisst das doch, dass jedes Baugesuch, das seit dem 15. Mai diesen Jahres eingereicht wurde, schon nach den Ände­rungen in der Bau- und Zonenordnung erstellt sein muss. Was passiert, wenn die kantonalen Anträge und Empfehlungen, die ja noch nicht in der Teilrevision stehen, Änderungen nötig machen und laufende Bauvorhaben abgeändert werden müssen oder sich verzögern? Und wer trägt dafür die Kosten, die dadurch entstehen könnten?
Bauvorhaben, welche bereits vor der Genehmigung der BZO-Revision durch die Gemeindeversammlung vom nächsten Juni bewilligt werden, müssen nicht nachträglich abgeändert werden. Für diese bleibt das zum Zeitpunkt der Baubewilligung geltende Recht anwendbar, inkl. der damals geltenden negativen Vorwirkung.

Wissen Sie schon, wann der Mit­wirkungsbericht publiziert wird?
Der Mitwirkungsbericht wird zusammen mit der Vorlage für die Gemeindeversammlung publiziert, das heisst im nächsten Frühling.

*Hier findet man den Entwurf für die öffentliche Anlage, Anhörung und Vorprüfung in synoptischer Darstellung: https://tinyurl.com/4vn6umvt Im Dokument sind die Artikel gekennzeichnet, die von der negativen Vorwirkung betroffen sind. Diese Übersicht hilft Bauherrschaften und Projektverfassenden, die geltenden und beantragten Vorschriften korrekt zu interpretieren und anzuwenden. Man darf sich aber auch jederzeit an die Abteilung Hochbau und Planung mit allen Fragen zum Thema direkt melden.