Rezept für bezahlbares Wohnen: Kostenmiete, Genossenschaft, Verdichtung

Von Brigitte Selden ‒ 25. September 2025

Die langjährige Strategie des Gemeinderates sieht vor, dass für 15 Prozent der Einwohner­innen und Einwohner und
damit für breite Bevölkerungsschichten subventionierter Wohnraum in der Gemeinde zur Verfügung stehen soll. Adrian von Burg, Vorsteher Liegen­schaften der Gemeinde, gibt Einblick in die Strategie dieser Wohnbaupolitik.

Im Fokus der Küsnachter Wohnbaupolitik stehen insbesondere Familien und ältere Menschen. Im Gespräch mit Adrian von Burg (SVP), seit Juli 2022 Vorsteher Liegenschaften, zeigt sich, wie strategisch und vielschichtig dieses Ziel verfolgt wird – und wie es gegen Ende dieser Legis­latur aussieht.

Grundsätzlich hält der Gemeinderat die angestrebten 15 Prozent für eine angemessene Quote, die dem Charakter und den Möglichkeiten der Gemeinde entspreche, zumal der angebotene Wohnraum aufgrund des Bevölkerungswachstums jährlich zunehmen soll. Ob das Ziel aktuell erreicht wird, hängt laut ­Adrian von Burg von der Berechnungsweise ab: «Die Rohn-Salvisberg-Stiftung bietet ebenfalls günstigen Wohnraum in Küsnacht. Wird dieser mitgerechnet, liegen wir sogar über der angestrebten Marke.» Ohne diese Einbeziehung bliebe ein kleiner Prozentsatz offen. Dennoch zeigt sich der Liegenschaftenvorsteher zufrieden: «Wir sind sicher nah am Ziel.»

Fundament für die Wohnbaupolitik der kommenden Jahre

Ein zentrales Steuerungsinstrument ist die Immobilienstrategie, die in dieser Legislatur komplett überarbeitet wurde. Sie definiert unter anderem die Begriffe «Kostenmiete» und «Sozialmiete» und stellt klare Leitplanken für Investitionen und Portfolioentwicklung auf. «Dieses Fundament ermöglicht uns ein modernes, nachhaltiges Management und bildet die Grundlage für die Wohnbaupolitik der kommenden Jahre», erläutert Adrian von Burg.

Küsnachts Wohnbaupolitik basiert auf drei zentralen Säulen. Erstens besitzt die Gemeinde rund 350 Wohnungen und Zimmer, die zu sogenannten Kostenmieten vergeben, also unter dem Marktpreis vermietet werden. Sie bilden das Rückgrat der gemeindeeigenen Wohnraumförderung. Zweitens werden Grundstücke im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften vergeben, die darauf günstigen Wohnraum schaffen – eine Praxis mit über 60-jähriger Tradition. Drittens schafft die Bau- und Zonenordnung zusätzliche Anreize: Artikel 19b Absatz 5 erlaubt gemeinnützigen Bauträgern eine Erhöhung der Baumassenziffer um 10 Prozent, wenn sie subventionierten Wohnraum realisieren.

Verdichtung bestehender Parzellen

Die gemeindeeigenen Liegenschaften verteilen sich über das gesamte Gebiet – von Heslibach über Itschnach bis ins Dorfzentrum. «Diese gewachsene Struktur fördert eine sozial durchmischte Wohnraumversorgung und stärkt das lokale Zusammenleben», betont der SVP-Politiker. Adrian von Burg weist darauf hin, dass die Herausforderung, den Anteil von 15 Prozent zu halten, mit dem kontinuierlichen Wachstum der Gemeinde steige. «Ein Beispiel: Das Wohnhaus Freihofstrasse mit rund 40 Bewohnerinnen und Bewohnern, das 2024 fertiggestellt wurde, trägt lediglich 0,25 Prozent zum Gesamtziel bei.» Um den Anteil zu sichern, seien stetige Investitionen und neue Projekte notwendig. Dafür hat der Gemeinderat in den letzten Jahren diverse Projekte lanciert und neue Liegenschaften erworben. Auch Verdichtung ist ein Thema: So zeigt die Initiative zur Alten Landstrasse, wie Flächen besser genutzt werden können: Oberirdische Parkplätze sollen einer Tiefgarage weichen, darüber entstehen Gewerbeflächen und bezahlbarer Wohnraum. Die Umnutzung von Büro- oder Gewerbeflächen zu Wohnraum ist in Küsnacht hingegen kein Thema. Küsnacht wolle weiterhin ein attraktiver Standort für das Gewerbe sein und Arbeitsplätze schaffen. Dies bedinge gute Standorte für die Betriebe, so Adrian von Burg.

Hohe Nachfrage nach subventionierten Wohnungen

Die Nachfrage nach subventioniertem Wohnraum bleibt weiterhin hoch. «Das ist wie bei gutem, günstigem Essen – das ist einfach immer gefragt», sagt der Vorsteher Liegenschaften. Die Gemeinde beobachte die Entwicklung laufend und führe Interessentenlisten für ihre eigenen Wohnungen. Der Anspruch auf eine subventionierte Wohnung wird klar durch die Vermietungsrichtlinien geregelt, die sich an den kommunalen Vorgaben orientieren und auch für die Küsnachter Baugenossenschaften gelten: Die Belegung erfolgt nach dem Prinzip «x + 1», also eine Person erhält eine Ein- bis Zweizimmerwohnung, zwei Personen eine Dreizimmerwohnung usw. Zusätzlich gelten Einkommens- und Vermögensgrenzen, die regelmässig der Teuerung angepasst werden. Die Mietpreise liegen je nach Grösse zwischen 1999 und 2400 Franken und damit deutlich unter dem Marktwert – grössere Wohnungen sind naturgemäss teurer. Die Zahl der Bewerber variiert je nach Wohnungsgrösse, doch grundsätzlich bestehen Wartelisten für alle Kategorien.

Bei der Wohnungsvergabe, die bedarfsgerecht erfolgt, spielt auch die soziale Einbindung eine Rolle: Personen mit engem Bezug zu Küsnacht – etwa durch Vereinsenga­gement, Feuerwehrdienst oder langjährige Wohnsitznahme – werden bevorzugt berücksichtigt. «Damit will die Gemeinde gezielt das lokale Dorfleben fördern», so Adrian von Burg. Für den Gemeinderat sei der subventionierte Wohnungsbau nicht nur eine bauliche, sondern auch eine gesellschaftspolitische Aufgabe. «Wir wollen ein Dorfleben mit Menschen aus allen sozialen Schichten», betont er. Vereine, Milizorganisationen und lokales Gewerbe seien auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen. «Küsnacht soll keine reine Schlafgemeinde werden, sondern ein lebendiges Dorf mit durchmischter Bevölkerung und gesellschaftlichem Zu­sam­menhalt.»